Come stanno messi i centri commerciali?

Se negli Stati Uniti i centri commerciali sono fatiscenti e in Cina ultramoderni, in Italia la situazione è a metà strada tra i due estremi. Secondo un recente studio di Reno Your Retail Partner commissionato da Confimprese, il mercato dei centri e parchi commerciali di fascia premium è in evoluzione, con una crescita prevista del 10% nel periodo 2019-2024. Non si tratta più di grandi edifici chiusi su più piani come negli anni ‘90; i nuovi mall sono spesso all’aperto e puntano su un’architettura moderna e di design. In Asia, il “rinascimento” dei centri commerciali ha rappresentato per anni il boom economico delle grandi capitali del continente, soprattutto in Cina, dove i brand di lusso hanno investito non solo in flagship store ma anche nei mall disseminati nelle città. Tuttavia, con la crisi dell’ultimo anno, molte strutture hanno registrato un calo del flusso di clientela; alcune sono state addirittura abbandonate o demolite. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha sottolineato un ulteriore aspetto da considerare: l’atteggiamento prudente dei consumatori, influenzato dal ridotto potere di spesa e dall’instabilità geopolitica. Questa situazione rende necessario che i centri commerciali si propongano in modo innovativo per riconquistare l’interesse del pubblico. La crescita del mercato può comunque offrire ai retailer indicazioni preziose sulla direzione da intraprendere nello sviluppo delle reti distributive. È significativo notare che, negli ultimi tre anni, il 27% dei negozi ha subito trasformazioni di vario genere, tra nuove aperture, chiusure strategiche e riallocamenti.

Come riportato dal report del 12° Osservatorio Retail Real Estate, in Italia, i centri commerciali tradizionali hanno registrato una modesta crescita dell’1% nello stesso periodo, accompagnata da una significativa diminuzione del tasso di vacancy. I dati suggeriscono una ripresa dell’interesse da parte dei retailer nell’occupare spazi fisici, forse stimolata da nuove strategie per attrarre la clientela o dall’integrazione con canali digitali. Al contrario, i factory outlet center hanno subito una lieve flessione dello 0,6% negli ultimi cinque anni; tuttavia, si sono dimostrati fondamentali nel trainare i consumi retail della moda nel mese di settembre 2024, con un incremento del 3,1%. Il fenomeno potrebbe essere attribuito alla crescente ricerca da parte dei consumatori di offerte vantaggiose e prodotti di marca a prezzi scontati, specialmente in un contesto economico ancora incerto. Nel dettaglio, il comparto moda si conferma come il settore dominante nel panorama retail italiano. Prendendo in esame un campione rappresentativo di 71 catene per un totale di 15.800 punti vendita, la moda conta oggi 6.280 unità, pari al 40% del totale. Questo non solo la rende la categoria con la maggior quota di mercato, ma anche il segmento trainante sia in termini di estensione degli spazi occupati sia di fatturato generato. L’importanza del settore è ulteriormente sottolineata da un turnover medio annuo del 10% CAGR, indicativo di una crescita sostenuta e costante nel tempo.

Il modello attuale dei centri commerciali sembra in declino, ma non è un destino inevitabile. Il caso del Sherman Oaks Galleria di Los Angeles, uno dei centri commerciali più importanti degli anni ‘80 che ha subito una trasformazione totale nei primi anni 2000, ne è un esempio. Da un edificio chiuso, il mall si è reinventato in un centro lifestyle all’aperto con uffici, ristoranti, palestre e cinema multisala integrati. C’è ancora ampio spazio perché i mall tornino ad essere il punto di riferimento poliedrico della community. I centri commerciali erano stati creati proprio con questa finalità nell’America rurale degli anni ’80, quando nel Paese mancava un terzo luogo di aggregazione al di fuori della casa e del lavoro. Tuttavia, il vecchio modello su cui hanno fatto affidamento sin dalla loro nascita non è più sostenibile: secondo uno studio recente di IBIS World, i ricavi dei centri commerciali sono diminuiti del 4% negli ultimi cinque anni. Nonostante i consumatori stiano lentamente tornando nei negozi fisici dopo la pandemia, hanno bisogno di nuove motivazioni per riabbracciare questi spazi. Il cambiamento è spinto specialmente dalla Gen-Z, che, abituata allo shopping online, ora desidera di nuovo l’esperienza dello shopping in persona. Secondo l’International Council of Shopping Centers, i giovani ora mettono sullo stesso posto le due modalità di shopping, non preferendo più l’e-retail. Uno dei motivi sembrerebbe essere il bisogno da parte della Gen-Z di gratificazione istantanea, che può essere soddisfatta solo andando in negozio. I centri commerciali sarebbero il posto ideale per offrire un’esperienza di shopping in persona accompagnata da intrattenimento aggiunto e inaspettato. Dopo il revival dei mall brand come Ed Hardy e Von Dutch con l’estetica Y2k, la Gen-Z potrebbe effettivamente avere il potere di riqualificare i centri commerciali e di farli rinascere sotto nuova luce (possibilmente non a neon).