Contro il caro-affitti, Milano dovrebbe prendere esempio da Vienna

Negli ultimi anni, a causa dell'aumento esponenziale dei costi degli affitti, le grandi città sono diventate sempre meno alla portata della classe media. A Milano dal 2015 i prezzi delle case sono aumentati del 40 per cento, ma gli stipendi dei suoi abitanti sono cresciuti solo di cinque punti percentuali. Nel capoluogo lombardo circa la metà dei quartieri già oggi non è più accessibile a una famiglia con un reddito medio, cosa che la rende la città italiana con la più alta disuguaglianza in termini di distribuzione del reddito. Dinamiche simili si riscontrano anche in altri grandi centri – da Vancouver a Lione, da Barcellona a Parigi, fino a Lisbona. L’unica città che è riuscita a tenere a bada la speculazione tipica dei mercati immobiliari dei grandi centri è Vienna, e per questo molte altre metropoli stanno prendendo appunti dalla capitale austriaca. Oltre ad essere efficiente, pulita e comoda per raggiungere il resto del continente europeo, Vienna è così attraente anche e soprattutto perché è riuscita a rendersi accessibile anche per i meno benestanti. Per questo da diversi anni è considerata una delle città più vivibili del mondo, e gli altri grandi centri stanno cercando di capire come integrare alcuni dei suoi approcci più virtuosi. Limitare l’azione del libero mercato sul settore immobiliare, una rigida regolamentazione degli affitti, un sistema di social housing ben sviluppato (lontano dal concetto stereotipato  di “casa popolare”) e investimenti mirati nell’edilizia pubblica: questa è la formula di Vienna contro il caro-affitti tipico delle grandi città, e si è rivelato un modello esemplare per molte altre metropoli, che per quanto possibile proveranno a replicarlo e a farlo loro nel prossimo futuro.

Perché a Vienna gli affitti costano meno

Il sistema che ha reso Vienna un’eccezione si basa su un gran numero di misure, promosse nell’arco dei decenni sia dall’amministrazione locale che dal governo centrale, volte a garantire quello che il Paese considera un diritto fondamentale: il diritto alla casa. Da quasi un secolo, infatti, a Vienna si costruiscono complessi residenziali all’avanguardia, ma di proprietà del Comune — negli ultimi quarant’anni sono state edificate tra le 3mila e le 5mila unità abitative all’anno. È proprio la grossa disponibilità di appartamenti pubblici sovvenzionati (“social housing”) che consente di tenere bassi i costi degli affitti nel mercato privato. Inoltre, chiunque acquisti terreni in certe zone della città, è obbligato per legge a dedicare almeno due terzi delle nuove costruzioni al social housing. Le unità di social housing hanno un affitto più basso rispetto agli appartamenti proposti dai privati e spesso sono di maggiore qualità, anche in termini di posizione – nelle immediate vicinanze, infatti, l’amministrazione comunale costruisce piazze, asili, scuole di diversi gradi e altri spazi pubblici. Un altro fattore che  a Vienna consente di mantenere bassi gli affitti è la loro rigida regolamentazione. Il governo stabilisce limiti sulle tariffe di affitto e definisce gli eventuali aumenti in modo che siano equi e accessibili a tutte le fasce di reddito. Questa politica evita gli aumenti eccessivi dei prezzi degli affitti, stabilizzando così il mercato immobiliare.

Come funziona il modello-Vienna contro il caro-affitti

Vienna non fornisce sussidi economici alle persone che hanno bisogno di una casa, a differenza di tante altre grandi città europee, ma piuttosto sovvenziona l’edilizia pubblica. Gli esperti, infatti, ritengono che con quel genere di sussidi, sostanzialmente, si finisce a spendere soldi pubblici per aiutare le persone a pagare affitti che già di per sé sono troppo alti, e che comunque non tenderanno a calare nel medio-lungo periodo. Oltre il 40 per cento delle case disponibili a Vienna è “isolato dal mercato,” vale a dire che i prezzi degli affitti sono in linea con gli effettivi costi di costruzione e mantenimento degli edifici, e sono quindi al riparo da bolle speculative. Per accedere alle politiche abitative di Vienna basta vivere stabilmente in città da almeno due anni e avere un reddito netto annuo non superiore ai 53mila euro da soli, o 79mila euro in due. A differenza di quelli dell’edilizia pubblica negli altri Paesi europei, questi non sono affatto criteri restrittivi – basti pensare che il 75 per cento dei residenti di Vienna ha potenzialmente i requisiti richiesti. Nel 2021, i viennesi che vivevano in alloggi pubblici hanno speso – per pagare affitto e costi energetici – in media il 22 per cento del proprio reddito (mentre quelli che vivevano in case private poco di più, il 26 per cento). A Milano, invece, il costo dell’affitto supera del 50 per cento lo stipendio medio di un lavoratore. Ma è il dato più significativo, che conferma la validità della strategia di Vienna in ambito immobiliare, è che tra il 2010 e il 2020 gli affitti nelle città europee sono aumentati di 53 punti percentuali, mentre nella capitale austriaca – grazie a queste misure – sono cresciuti poco più del 10 per cento, compensato comunque da un aumento degli stipendi.