Cosa si nasconde dietro la nuova strategia immobiliare di Kering?

Che l’industria del lusso si sia gettata a capofitto nel mercato immobiliare non è certo un mistero: nell’ultimo anno non solo i brand hanno iniziato a costruire e arredare lussuosi residence nelle principali località vacanziere del mondo, ma hanno cominciato ad acquistare proprietà immobiliari con grandi investimenti. Uno di questi è Kering, che di recente ha acquisito da Blackstone il civico 8 di Via Montenapoleone, un edificio storico da 5mila metri quadri costato 1,3 miliardi di euro. L'acquisizione rientra nel contesto di un’importante operazione di riorganizzazione immobiliare per fronteggiare le crescenti difficoltà economiche del settore, dettagliata da un report firmato da Il Sole 24 Ore. Come riportato dal giornale, infatti, il gruppo avrebbe allo studio lo scorporo di un portafoglio immobiliare di grande valore, stimato fino a 4 miliardi di euro. L’idea sarebbe quella di trasferire questi asset in una società di nuova costituzione per poi esplorare varie strategie di valorizzazione: tra queste, la cessione di quote a investitori terzi o la quotazione del veicolo immobiliare in borsa. Una strategia che consentirebbe a Kering di alleggerire il proprio bilancio, separando parte del proprio debito per trasferirlo a una nuova entità, riducendo l’impatto finanziario aziendale e migliorando indicatori come l’indebitamento netto o il rapporto debito/capitale. Separando gli immobili dal bilancio principale, Kering potrebbe ridurre la pressione sui flussi di cassa nonché liberare risorse da dedicare al core business, ovvero i suoi brand.

Un altro elemento fondamentale dell’operazione è la possibilità di valorizzare al massimo gli asset immobiliari, gestendoli in modo flessibile o attirando nuovi partner o investitori. Inoltre, avere una società immobiliare separata consentirebbe di ottimizzare la gestione degli edifici in possesso di Kering attraverso contratti di affitto a lungo termine o progetti di ristrutturazione che ne aumentino ulteriormente il valore. Separando il lusso dall’immobiliare si riducono i rischi per entrambi, dato che le eventuali perdite da un lato non ricadrebbero sull’altro – tra fluttuazioni di mercato e costi di manutenzione, in effetti, il mattone è un solido investimento, pur non essendo a prova di bomba.

Tra i piani di Kering per l'immobiliare c’è anche un aspetto strategico legato alla stabilità, dato che gli immobili rappresentano un investimento più stabile e prevedibile nel lungo termine rispetto alla moda – che per esempio quest’anno, specialmente per Kering, ha sofferto un netto calo delle vendite. L’operazione, comunque, secondo le fonti citate da Il Sole 24 Ore, si trova ancora nelle prime fasi e dovrebbe andare in porto, salvo incidenti, verso la metà del 2025. Tra gli immobili coinvolti ci sono una decina di edifici situati a Milano, a New York e a Parigi. Nella Grande Mela, l'anno scorso il gruppo aveva acquisito un palazzo sulla Fifth Avenue che si estende su una superficie di oltre 10mila metri quadrati, pagato 963 milioni di dollari. A Parigi, invece, Kering ha acquisito sempre nel 2023 il numero 35 di Avenue Montaigne, acquistato per 860 milioni di euro, ma anche il 235 di rue Saint-Honoré, rilevato per 640 milioni di euro, che dovrebbe diventare il nuovo mega-store di Gucci. 

Ma la strategia del gruppo non ha sempre avuto quest’aspetto: come racconta Il Sole 24 Ore, già sei mesi dopo l’acquisto Kering aveva provato a rivendere l’80% delle proprietà  senza però trovare compratori validi. Ora, invece di venderli, il gruppo le valorizzerà con una nuova società immobiliare. Curiosamente, in questa grande manovra l’edificio di Montenapoleone non era incluso e rimarrà dunque destinato a diventare un nuovo centro operativo per un gruppo che in Italia gestisce già parecchi brand. La scelta di adottare questa strategia immobiliare pare motivata in parte (se non del tutto) dalle difficoltà economiche del gruppo il cui utile operativo per il 2024 è stato rivisto al ribasso, con una previsione di circa 2,5 miliardi di euro, il livello più basso registrato negli ultimi otto anni. Durante una recente presentazione, la CFO di Kering Armelle Poulou aveva detto che Kering stava lavorando a ridurre l’indebitamento per cui ci dovrebbero essere in atto trattative con finanziatori interessati proprio al lato immobiliare del business, che insomma dovrebbe diventare una sorta di ancora per stabilizzare un luxury business di cui si riconosce la volatilità. È meno facile capire invece se l’acquisizione della talent agency CAA, avvenuta nel 2023 attraverso la società Artemis (a sua volta proprietaria di Kering), abbia pesato sulle finanze collettive del gruppo, insieme a quella del 30% di Valentino: il primo deal ha avuto un valore di 7 miliardi, il secondo di 1,7 miliardi. Insomma, c’è da pensare che il debito che grava sul gruppo sia dovuto anche a questi investimenti, dato che il colosso Kering fa a sua volta parte del portafoglio da 40 miliardi di Artemis che possiede brand come Puma, Coperni e Giambattista Valli, ma anche la casa d’aste Christie’s, la squadra di calcio Stade Rennais e, tra le altre cose, anche un fondo di investimenti dedicato alla tecnologia.