Comment se portent les centres commerciaux ?

Si aux États-Unis les centres commerciaux sont délabrés et en Chine ultra-modernes, en Italie, la situation se situe à mi-chemin entre ces deux extrêmes. Selon une étude récente de Reno Your Retail Partner commandée par Confimprese, le marché des centres et parcs commerciaux haut de gamme est en évolution, avec une croissance prévue de 10% sur la période 2019-2024. Il ne s'agit plus de grands bâtiments fermés sur plusieurs étages comme dans les années 90 ; les nouveaux centres commerciaux sont souvent à ciel ouvert et misent sur une architecture moderne et design. En Asie, la "renaissance" des centres commerciaux a représenté pendant des années le boom économique des grandes capitales du continent, notamment en Chine, où les marques de luxe ont investi non seulement dans des magasins phares mais aussi dans des centres commerciaux disséminés dans les villes. Cependant, avec la crise de l'année dernière, de nombreuses structures ont enregistré une baisse du flux de clientèle ; certaines ont même été abandonnées ou démolies. Mario Resca, président de Confimprese, a souligné un autre aspect à considérer : l'attitude prudente des consommateurs, influencée par la baisse du pouvoir d'achat et l'instabilité géopolitique. Cette situation oblige les centres commerciaux à se présenter de manière innovante pour regagner l'intérêt du public. La croissance du marché peut néanmoins fournir aux détaillants des indications précieuses sur la direction à prendre dans le développement de leurs réseaux de distribution. Il est significatif de noter que, ces trois dernières années, 27% des magasins ont subi des transformations de diverses natures, notamment par de nouvelles ouvertures, des fermetures stratégiques et des réallocations.

Comme indiqué dans le rapport du 12ème Observatoire du Retail Real Estate, en Italie, les centres commerciaux traditionnels ont enregistré une modeste croissance de 1% sur la même période, accompagnée d'une diminution significative du taux de vacance. Les données suggèrent un regain d'intérêt de la part des détaillants pour occuper des espaces physiques, peut-être stimulé par de nouvelles stratégies pour attirer la clientèle ou par l'intégration de canaux numériques. En revanche, les centres de magasins d'usine ont connu une légère baisse de 0,6% au cours des cinq dernières années ; cependant, ils se sont avérés cruciaux pour stimuler les ventes au détail de la mode en septembre 2024, avec une hausse de 3,1%. Ce phénomène pourrait être attribué à la recherche croissante des consommateurs pour des offres avantageuses et des produits de marque à prix réduits, surtout dans un contexte économique encore incertain. En détail, le secteur de la mode se confirme comme le domaine dominant dans le paysage du retail italien. En examinant un échantillon représentatif de 71 chaînes totalisant 15 800 points de vente, la mode compte aujourd'hui 6 280 unités, soit 40% du total. Cela en fait non seulement la catégorie ayant la plus grande part de marché, mais aussi le segment moteur en termes d'extension des espaces occupés et de chiffre d'affaires généré. L'importance du secteur est en outre soulignée par un chiffre d'affaires annuel moyen de 10% CAGR, révélateur d'une croissance soutenue et continue au fil du temps.

Le modèle actuel des centres commerciaux semble en déclin, mais ce n'est pas une fatalité. Le cas du Sherman Oaks Galleria à Los Angeles, l'un des centres commerciaux les plus importants des années 80 qui a subi une transformation totale au début des années 2000, en est un exemple. D'un bâtiment fermé, le centre s'est réinventé en un centre de style de vie en plein air avec bureaux, restaurants, salles de sport et cinémas intégrés. Il y a encore de la place pour que les centres commerciaux redeviennent le point de référence polyvalent de la communauté. Les centres commerciaux ont été créés précisément à cette fin dans l'Amérique rurale des années 80, à une époque où il manquait un troisième lieu d'agrégation en dehors de la maison et du travail. Cependant, l'ancien modèle sur lequel ils ont reposé depuis leur naissance n'est plus viable : selon une étude récente de IBIS World, les revenus des centres commerciaux ont diminué de 4% au cours des cinq dernières années. Bien que les consommateurs reviennent lentement aux magasins physiques après la pandémie, ils ont besoin de nouvelles motivations pour réinvestir ces espaces. Le changement est principalement porté par la Génération Z, qui, habituée à l'achat en ligne, souhaite à nouveau l'expérience d'achat en personne. Selon l’International Council of Shopping Centers, les jeunes considèrent désormais les deux modes de shopping sur un pied d'égalité, sans préférer nécessairement le commerce en ligne. Une des raisons semble être le besoin de la Génération Z de gratification instantanée, qui ne peut être satisfaite qu'en allant en magasin. Les centres commerciaux seraient l'endroit idéal pour offrir une expérience d'achat en personne agrémentée d'un divertissement supplémentaire et inattendu. Après le revival des marques de centres commerciaux comme Ed Hardy et Von Dutch avec l'esthétique Y2k, la Génération Z pourrait effectivement avoir le pouvoir de requalifier les centres commerciaux et de les faire renaître sous une nouvelle lumière (de préférence pas au néon).