Qu'est-ce qui se cache derrière la nouvelle stratégie immobilière de Kering ?

Que l’industrie du luxe se soit lancée à corps perdu dans le marché immobilier n’est certainement pas un secret : au cours de l’année écoulée, non seulement les marques ont commencé à construire et à meubler des résidences luxueuses dans les principales destinations de vacances du monde, mais elles ont également commencé à acquérir des biens immobiliers avec des investissements conséquents. L’un d’eux est Kering, qui a récemment acquis auprès de Blackstone le numéro 8 de la Via Montenapoleone, un bâtiment historique de 5 000 mètres carrés pour un montant de 1,3 milliard d’euros. L’acquisition s’inscrit dans le cadre d’une importante opération de réorganisation immobilière visant à faire face aux difficultés économiques croissantes du secteur, détaillée dans un rapport signé par Il Sole 24 Ore. Comme l’a rapporté le journal, le groupe envisagerait de scinder un portefeuille immobilier de grande valeur, estimé jusqu’à 4 milliards d’euros. L’idée serait de transférer ces actifs dans une nouvelle société afin d’explorer diverses stratégies de valorisation : parmi celles-ci, la cession de parts à des investisseurs tiers ou l’introduction en bourse du véhicule immobilier. Une stratégie qui permettrait à Kering d’alléger son bilan, en séparant une partie de sa dette pour la transférer à une nouvelle entité, réduisant ainsi l’impact financier global et améliorant des indicateurs comme la dette nette ou le ratio dette/capital. En séparant les biens immobiliers du bilan principal, Kering pourrait réduire la pression sur les flux de trésorerie et libérer des ressources à consacrer à son activité principale, à savoir ses marques.

Un autre élément fondamental de l’opération est la possibilité de maximiser la valorisation des actifs immobiliers, en les gérant de manière flexible ou en attirant de nouveaux partenaires ou investisseurs. En outre, la création d’une société immobilière distincte permettrait d’optimiser la gestion des bâtiments détenus par Kering grâce à des contrats de location à long terme ou des projets de rénovation augmentant leur valeur. En séparant le luxe de l’immobilier, les risques sont réduits pour les deux parties, car les pertes potentielles d’un côté ne se répercuteraient pas sur l’autre – entre fluctuations du marché et coûts d’entretien, en effet, la pierre reste un investissement solide, même s’il n’est pas infaillible.

Parmi les projets immobiliers de Kering, il y a également un aspect stratégique lié à la stabilité, car les biens immobiliers représentent un investissement plus stable et prévisible à long terme par rapport à la mode – qui, par exemple cette année, a particulièrement souffert d’une nette baisse des ventes, en particulier pour Kering. L’opération, cependant, selon les sources citées par Il Sole 24 Ore, en est encore à ses premières phases et devrait se conclure, sauf incidents, d’ici la mi-2025. Parmi les biens concernés figurent une dizaine de bâtiments situés à Milan, à New York et à Paris. À New York, le groupe avait acquis l’année dernière un immeuble sur la Fifth Avenue d’une superficie de plus de 10 000 mètres carrés, payé 963 millions de dollars. À Paris, en revanche, Kering a acquis en 2023 le numéro 35 de l’Avenue Montaigne pour 860 millions d’euros, ainsi que le 235 de la rue Saint-Honoré pour 640 millions d’euros, qui devrait devenir le nouveau méga-store de Gucci. 

Mais la stratégie du groupe n’a pas toujours eu cet aspect : comme l’a raconté Il Sole 24 Ore, déjà six mois après l’achat, Kering avait tenté de revendre 80 % des propriétés sans toutefois trouver d’acheteurs valables. Désormais, au lieu de les vendre, le groupe les valorisera avec une nouvelle société immobilière. Curieusement, dans cette grande manœuvre, l’immeuble de Montenapoleone n’était pas inclus et restera donc destiné à devenir un nouveau centre opérationnel pour un groupe qui gère déjà plusieurs marques en Italie. Le choix d’adopter cette stratégie immobilière semble motivé en partie (si ce n’est entièrement) par les difficultés économiques du groupe, dont le résultat opérationnel pour 2024 a été revu à la baisse avec une prévision d’environ 2,5 milliards d’euros, le niveau le plus bas enregistré au cours des huit dernières années. Lors d’une récente présentation, la CFO de Kering, Armelle Poulou, avait déclaré que Kering travaillait à réduire son endettement, ce qui impliquerait des négociations avec des financiers intéressés par le côté immobilier du business, qui devrait devenir une sorte d’ancrage pour stabiliser une activité de luxe reconnue pour sa volatilité. Il est moins facile de comprendre, en revanche, si l’acquisition de l’agence de talents CAA, réalisée en 2023 via la société Artemis (également propriétaire de Kering), a pesé sur les finances collectives du groupe, tout comme celle des 30 % de Valentino : la première transaction s’est élevée à 7 milliards, la seconde à 1,7 milliard. Bref, on peut supposer que la dette qui pèse sur le groupe est également due à ces investissements, étant donné que le géant Kering fait lui-même partie du portefeuille de 40 milliards d’Artemis, qui possède des marques comme Puma, Coperni et Giambattista Valli, mais aussi la maison de ventes aux enchères Christie’s, l’équipe de football Stade Rennais et, entre autres, un fonds d’investissement dédié à la technologie.